1. Rozhodnutí

Je správná doba? Potřebuji rychle peníze? Za kolik to prodám? Jak získám zájemce za maximální cenu? Mám to zkusit sám nebo s realitním makléřem? Kolik bude jeho odměna (provize)? Kdo bude chystat všechny právní dokumenty? Bude mít na nás právník čas? Jak vymazat omezení (zástavní smlouvy, břemena, exekuce apod.) na katastru? Musím mít ze zákona PENB - energetický štítek? Kde jsou přesně hranice pozemku? Budeme řešit návazný obchod a stihnu se to všechno do termínu? Jaká je správná realitní strategie, abych nebyl ve velkém stresu? Získá zájemce vůbec peníze z hypotéky? Jak si zájemce zarezervovat, aby mi "neutekl"? Mám slevit nebo ještě počkat?

Toto je část otázek, na které si často prodávající odpovídají. Rovnou řeknu svůj názor. Bez dostatečných zkušeností je velké riziko, že se obchod někde zasekne a bude se řešit problém, který možná bude stát i stovky tisíc korun. Možná u zahrady nebo pole za pár desítek tisíc korun si to člověk dokáže nějak udělat sám, ale při milionových částkách platí, že čím větší zkušenost makléře, tím lépe. Větší zkušenost znamená být roky v realitní praxi a desítky či stovky obchodů. Není to jen o tom, to nějak zvládnout jako pár fotek, inzerce na bazošu a jen čekám na zájemce. Nějaký právník se najde a hotovo. Jen malé starosti. Takto snadno to dopadá jen u velmi malého počtu obchodů. Srovnání s profi makléřem je veliký. Řídí celý obchod mezi všemi stranami, řeší všechny trable, profesionálně vede prohlídky atd. 

Věřím, že pokud si vybere správného makléře, tak můžete jen získat. Pocit jistoty a bezpečí s maximální cenou či rychlostí peněz.   

2. Nejlepší cena

Jak nastavit cenu, která bude maximální a přitom v budoucnu neodradím zájemce? Nebo nastavím cenu, na které probělám i stovky tisíc? Potřebuji platit odhadce, který vypracuje jen "odhad" a ne přesnou budoucí cenu akceptovanou kupujícím? Mám jen srovnat s konkurenční nabídkou na trhu realit nebo zjistit, za jakou cenu se prodala podobná nemovitost ve stejné lokalitě? A co když cenu netrefím? 

Pokud prodávající potřebuje okamžitě peníze do asi měsíce, tak tam doporučuji tzv. Okamžitý výkup. Je to řešení, kdy nic nefotím, neprobíhá žádná prezentace, prohlídky apod. Je to jednání rovnou s mým přímým kupcem.

Pokud chce zájemce maximální cenu, tak prodávajícího seznámením s aktuální situací na realitním trhu a nastavíme co nejlepší cenu za nemovitost. 

Vždy platí, že čím je kvalitnější příprava, tím je obchod jednoduší a získá se i vyšší cena! 

3. Prezentace

Toto je další zásadní krok, pokud chcete, aby se zájemce vůbec ozval. Nekvalitní nebo dokonce chybějící fotografie odradí zájemce hned na začátku a s takovými zájemci se špatně nebo vůbec nedá pracovat. 

Musí se uklidit, vytvoří se popis se všemi důležitými a pravdivými informacemi, mít po ruce veškeré nutné dokumenty jako jsou nabývací titul, list vlastnictví, popřípadě geometrický plán či katastrální mapu, projekt domu, evidenční list bytu, souhlas s převodem bytu do os. vlastnictví, smlouvu o převodu, inkaso včetně vyúčtování, PENB apod.  

4. Inzerce 

Jak mám nastavenou správnou cenu a nachystanou prezentaci, tak mě čeká inzerce. Internetové servery placené jako Sreality.cz, bezplatné jako bazos.cz, ale další jako facebook marketpalce, letáky, webová stránka nemovitosti apod. 

Prodávající potřebuje jen jednoho solventního zájemce, ovšem musí(me) hledat mezi stovkami či tisícovkami zájemců, kteří sledují inzerci. 

Pokud chce inzerent oslovit maximální počet zájemců, tak inzerce na bazos.cz nebo bezrealitky.cz mnohdy opravdu nestačí. Realitní makléři inzerují na těch nejnavštěvovanějších placených serverech, aby dokázali vybrat toho nejvhodnějšího zájemce pro danou nemovitost. 

5. Prohlídky

Zkušeného makléře poznáte podle toho, jaké má prezentační schopnosti. 

Makléř domluví vhodný termín prohlídek a provede zájemce po nemovitosti. Prodávající tedy nemusí být rušen v práci desítkami dotazů od různých "zájemců". Makléř by měl zjistit i způsob financování a termín, do kdy by byl schopen zájemce peníze mít a další informace potřebné k úspěšnému obchodu.  

Makléř má po ruce potřebné dokumenty, se kterými seznámí zájemce a bude se moc dobře rozhodnout. 

6. Aukce

V době větší poptávky než nabídky hodně využívaný nástroj k tomu, aby se transparentně vybral zájemce s nejvyšší možnou cenou.  

Někdy se ovšem nezkušeným makléřům stane, že s vidinou vyšší odměny aukce nedopadne podle představ - nikdo nepřihodí ani neakceptuje cenu a ta následně musí jít níž.   

Už mnohokrát se při aukcích potvrdilo známé přísloví "kdo chce moc, nemá nic". 

7. Hypotéka vs hotovost

Tady je to naprosto jasné. Obchod s hotovostí je snadnější. Toto je zcela jasné a předpokládám, že si to každý přeje. 

Nemusíme mít týdny či měsíce strach o to, zda je klient bonitní pro banky. Zda mu úvěr opravdu dají či nikoli. Pro banku někdy stačí málo, aby těsně před čerpáním zastavila obchod a musel se hasit "požár" s termíny apod. 

 Ovšem velké procento zájemců nemá hotovost a musí s tímto počítat. Tady jsou potřeba maximální zkušenosti a spolupráci všech přítomných v obchodu (makléř, prodávající, kupující, právník, odhadce banky, finanční poradce, pracovníci banky...). Každá chyba se může draze nevyplatit. 

Musí se vědět, kdy a který potřebný dokument je nutný podepsat, aby se nestaly chyby, které se těžko napravují.

8. Právní služby

Kvalitní právní služby jsou další krok úspěšného realitního obchodu. 

Mnohaleté zkušenosti právníka s realitním obchodem jsou neocenitelné. Proto spolupracuji dlouhé roky s kanceláří Mgr. Kozové.  

Právník zodpovídá za správnost kupní smlouvy, smlouvy o úschově a dalších dokumentů. Všechny strany musí znát termíny plateb a výplaty peněz, předání nemovitosti, zajistit právní čistotu listu vlastnictví, zástavní smlouvy pro banku, návrhy na vklad a další dokumenty.

Navíc makléř muže v tomto kroku dělat moderátora mezi všemi stranami a zbavit prodávajícího všeho stresu a chyb.  

9. Čas jsou peníze

Realitní obchod obvykle trvá měsíce. Jen katastr téměř měsíc. 

Pokud tedy prodávající nevyužije okamžitý výkup, tak je chytré mít někoho, kdo ten čas tomu obětuje a udělá tu celou práci ve prospěch prodávajícího. Navíc prodávající neztratí tolik času pro sebe, rodinu či v práci.   

10. Odměna 

U klasického prodeje formou zprostředkování je nutné se vždy domluvit na postupu a k tomu vhodných službách makléře a také jeho jasně danou výši odměny. Provize při kompletním realitním servisu bývá obvykle 3-6% včetně právních služeb, poplatku na katastru atd.